导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市)城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和(h岭南大学位置在哪里啊，岭南大学在哪个城市é)置业(yè)需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是(shì)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和(hé)动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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