文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交(马云移民到哪国籍jiāo)房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商(shā马云移民到哪国籍ng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的(de)重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务(wù)院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付马云移民到哪国籍购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放(fàng)的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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