5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报(bào)，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地(dì)产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆天之蓝52度多少钱一瓶雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面天之蓝52度多少钱一瓶是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说估天之蓝52度多少钱一瓶(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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