导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少g>

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南(nán)京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(ji俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。